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不動産投資に失敗しないための物件の選び方。ポイントは7つある

 

 「不動産投資」とは何か説明する前に「投資」が何か説明しておきます。投資とは、何かを売買する、もしくは保有することで利益を得ることを意味します。例えば、株式投資、投資信託、国債といった方法がありますが、その中の一つの方法として、不動産投資があります。

 不動産投資ですが、不動産を購入して、それを他社(他者)に貸し出すことで家賃収入を得ます。物件を購入しているので、その分の返済をするわけですが、貸し出して家賃収入を得ているので、ほとんど出費はないことが多いです。一棟全部を購入するケースもありますが、多くの社会人が検討・実効しているのがマンション物件の購入のため、今回はマンション物件を購入する方法に特化した内容にしています。

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物件選びに失敗しないための7つのポイント

 不動産投資に失敗しないためのマンション物件の選び方のポイントを7つ説明していきます。

①とにかく、空室リスクを避けることです。不動産投資における最大のリスクは空室になってしまうことによる家賃収入を得られなくなることです。これを避ける方法としては、人気があって人が住む場所にある不動産を選ぶことです。

 全国で見た場合には東京都、東京都の中で見た場合には都心でアクセスが便利なところが該当します。そういう場所にある不動産は空室になりにくいです。東京がいい理由はもう一つあります。2020年の東京オリンピック・パラリンピックがありますので、それ以前は価値が下がることはないです。具体的に場所を言えば、東横線沿い、田園都市線沿いの不動産であれば、仕事や学校が近くにあり、住みやすい場所なので、そこで探すべきだと思います。

 加えて、近くに駅やバス停があって移動しやすい、スーパー・コンビニがあって日常的な食料購入がしやすい、公園があるといったことは住み易さのポイントでもあります。また、駅に近い物件でも電車の本数が1時間に1本、2本しか来ないなどの物件は避けるべきです。

②2点目としては部屋のタイプですが、ワンルームを選ぶことです。東京に出てきている人については結婚している家庭ではなく独身の人間が多いため、より多くのターゲットが存在するという点ではファミリー向けの物件ではなく、独身が住むワンルーム物件がいいと考えています。

③3点目としては契約形態ですが、サブリース契約は必須ではないので、その点について気をつける必要があります。サブリースとは管理会社が間に入って家賃保証してくれる仕組みなのですが、前述の通り、場所をしっかり選べば空室になりにくい場所があるので、そこであれば、サブリースは付けるべきではないと考えます。

④4点目としては、なるべく自己資金を使わないということが重要です。家賃収入とローン返済の差額を毎月払わないといけないのですが、その金額は少なければ少ないほどいいのですが、5000円以下におさえるべきでしょう。生活に影響が出ないようにすることがとても重要です。

⑤5点目としては、購入マンション数を増やすタイミングです。最初に購入した時期から1年間は様子をみた方がいいと思います。実際、1年間運用してみることで固定資産税の支払い含めたキャッシュフローがわかりますので、それを把握してから次のマンションを購入することをオススメします。

⑥6点目としては、自分で調べることが重要です。不動産投資マンションの営業はもちろん売りたいわけですから、購入しようとしている人に有利な情報だけを説明しますが、その際、他社の情報を出すことはしません。

 例えば、よくあるのは、他社の物件は勤務年数が3年以上ないと購入できないが、当社であれば購入できると説明する営業の方がいるのですが、お金を貸してくれる金融機関の基準がそうであるか、違う基準かという話です。金融機関によっては勤務年数を3年超えていなくても購入できるケースがあります。営業の言うことは聴きつつも自分でも調べて正しいかどうか判断するクセはつけましょう。

⑦最後となりますが、購入する物件は実際に見に行くべきです。外観だけでなく部屋の中の仕様もチェックすべきです。家賃もふまえて自分が住みたいと思うかどうかの感覚は非常に重要です。最寄り駅や最寄りのバス停から実際に歩いてみて生活がどのようになるか把握するのは重要なことです。

 もし、遠くて行けない場合には誰かに見てきてもらうとか、最低限、不動産管理会社の方に写真を撮ってきてもらってチェックすることはやるべきです。

 以上が不動産投資をやる上で注意すべきことになります。

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